A Reforma Tributária aprovada em 2023 e regulamentada em 2025 trouxe mudanças relevantes para diversos setores da economia, e o mercado imobiliário não ficou de fora. A comercialização de imóveis — tanto por empresas do ramo quanto por companhias que realizam vendas eventuais — passará a ser tratada sob novas regras a partir de 2029.

Como funciona hoje

Atualmente, o tratamento tributário depende da natureza da operação:

Empresas do setor imobiliário: quando a venda integra a atividade principal da empresa (incorporadoras, construtoras ou loteadoras), a receita é considerada operacional e sofre incidência de PIS e Cofins.
Vendas eventuais: quando a empresa não atua habitualmente com imóveis e decide vender um bem do seu patrimônio, a operação não sofre incidência desses tributos.
É importante observar que a venda de imóveis, hoje, não está sujeita ao ICMS.

O novo modelo de tributação

Com a criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a lógica muda. A legislação incluiu as operações com imóveis dentro do alcance desses tributos, ampliando a base de incidência. Assim, mesmo vendas eventuais realizadas por empresas que não são do setor imobiliário passarão a ser tributadas.

Entre os pontos de destaque estão:

-Base de cálculo mais ampla: imóveis vendidos fora da atividade principal da empresa também estarão sujeitos ao IBS.
-Redutores e ajustes: a lei prevê mecanismos para suavizar os impactos, como reduções de alíquota em determinadas operações.
-Créditos tributários: será possível aproveitar créditos de IBS e CBS relacionados a insumos utilizados em obras de incorporação, loteamento ou construção.
-Cadastro nacional: a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) busca ampliar a fiscalização e centralizar informações sobre imóveis rurais e urbanos.
-Obrigatoriedade de notas fiscais eletrônicas: operações imobiliárias passarão a exigir emissão eletrônica, reforçando o controle sobre o setor.

Regras de transição e regimes específicos

A lei também estabeleceu um período de adaptação:

-A tributação ocorrerá no momento da venda do imóvel.
-Operações de incorporação e parcelamento poderão adotar o regime de caixa, com recolhimento à medida que as parcelas forem recebidas.
-Transações iniciadas até 2029 poderão permanecer no Regime Especial de Tributação (RET), que limita a carga tributária em percentual reduzido, mas restringe o aproveitamento de créditos.

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As alíquotas variam conforme o tipo de operação. No caso da incorporação, por exemplo, a CBS poderá ser reduzida em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. Já nas vendas de terrenos parcelados, os percentuais são mais elevados.

Impactos esperados no setor

As mudanças devem trazer reflexos importantes:

-Aumento da carga tributária em vendas eventuais, que antes não sofriam incidência de PIS e Cofins.
-Necessidade de readequação dos contratos e planejamentos financeiros de incorporadoras e construtoras.
-Possível repasse de custos ao consumidor final, com impacto direto no preço dos imóveis.
-Exigência de maior rigor documental, com novas obrigações acessórias e controles eletrônicos.

Preparação é essencial

Empresas do setor e demais contribuintes que negociam imóveis precisarão se adaptar ao novo modelo. Avaliar contratos em andamento, revisar estratégias de precificação e investir em controles fiscais serão passos fundamentais para enfrentar essa transição com segurança.

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Fonte: www.taxconvert.com.br/